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强化涉税二手房评估 确保公平公正

2019年12月16日 17:11  点击:

在我国社会改革开放不断深化的今天,涉税二手房价格评估与税收征管之间关系日趋势密切。从目前来看,全国在二手房价格评估方面的研究和应用目前尚且处于探索阶段。一直以来,阿克苏地区价格认定局主动适应和引领经济发展新常态,全面深化涉税价格工作改革,强化地区涉税二手房价格管理,为群众办事营造良好服务环境。

一、涉税二手房评估的现状

涉税财物价格认定工作是指政府价格主管部门设立的价格认证机构,对税务机关在征税过程中出现的价格不明、价格有争议的情况进行计税价格认定的行为。根据2011年《国家发展改革委、国家税务总局关于开展涉税财物价格认定工作的指导意见 》(发改价格[2010]770号)精神,阿克苏地区价格认定局启动涉税房产评估工作。自此,阿克苏市的涉税评估数量从呈现逐年递增的趋势,从2011年700余件到2018年4000余件,而今年截至目前已经达到4700余件。目前,阿克苏地区八县一市都已开展涉税财务价格认定工作。为确保公平公正,今年我局积极探索拟定了《阿克苏市行政区域内涉税住宅类二手房区域化定价方案》和《阿克苏市涉税财物价格认定工作管理办法》,为进一步规范了涉税房产评估行为奠定了基础。

二、涉税二手房评估的意义

随着社会主义市场经济体制的逐步完善和价格、税收制度改革的日益深化,税收工作和价格工作的关联性日渐紧密,税收征管工作越来越多地涉及到价格认定方面的问题,政府价格主管部门与税务机关共同开展涉税财物价格认定工作,可以相互弥补在专业性方面的不足,堵塞由于计税价格不准确造成的税收征管漏洞,增强税收征管工作的科学性、客观性和公正性,减少税收征纳双方在价格方面的纠纷,从而起到维护国家税权,保护纳税人合法权益的积极作用。

一是维护公平税负,促进税收增长。据不完全统计,自2011年以来,阿克苏地区价格认定局共办理涉税房产评估业务14500余件,涉税金额32亿元,直接增加财政税收3千万多元。

二是价格认定涉税房产评估为一房一价。充分考虑各小区的实际情况来进行价格认定,有效化解征纳双方在计税价格方面的纠纷,避免了税收争议。

三是对税务机关规避征管风险起到了积极作用。具体工作中,大宗房地产交易、土地增值税清算等一直是税收执法风险较高的领域,涉税财物价格认定既为税收征管提供了客观的价格依据,规范了税收征管税额核定,也极大降低了税收征管的工作风险。

四是免费价格认定减轻了纳税人经济负担。价格认定机构对计税价格进行免费认定,不仅提高了认定结果的客观性,有效避免了征纳双方因费用分摊而起争执,也为纳税人减少了经济负担。

三、存在的问题及成因

1.价格认定工作人员少。经过这些年阿克苏地区经济的高速发展阿克苏存量房也在逐年增长,造成涉税评估业务量逐年提升,但因人员少又必须在规定时间做出评估报告,所以工作量越来越大,同时房地产价格认定又是一项技术复杂,工作周期相对较长的工作,况且作为房地产税收征管过程中新增加的一项工作程序,纳税人往往会对涉税价格认定的工作效率提出较高要求。这些都要求我们尽快解决质量和效率之间的矛盾问题,既不能因为过于追求工作进度而影响到认定结论的准确,又不能一味的讲究报告的完善程度,要尽量使认证报告做到简易、清晰、完整和准确。

2.涉税财务认定涵盖内容多。由于应用范围广,专业性较强,所以对评估工作人员的专业素养有较高的要求,所以工作人员的业务素养还有待提高。

3.评估结果偏差。虽然制定了区域化定价方案,每个区间的价格差距为500-600元,但由于不同的工作人员对房产存在认识偏差,对同一套房屋评估可能会存在100-200元的差距。

四、针对存在的问题建议

在今后的涉税二手房价格评估中,我们要全面贯彻党的十九大精神,以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,准确认识和把握价格认定工作面对的新要求,坚决把价格认定工作统一到党中央和自治区党委工作部署之中。

1.加强业务学习,培养专业人员。存量房交易涉税价格认定专业技术性强,对办理人员的业务能力要求高,价格认定工作人员要具备系统的房地产估价专业理论知识和实践操作技能,需要不断加强学习,提高自身的专业素养,保证在技术层面不出错。

2.建立多渠道调查途径。容易产生争议的认定事项往往是疑难、复杂或者鲜有交易的,我们出具的价格认定结论一般都是从理论角度得出的理论值,与实际情况并不一定就没有偏差。因此通过多渠道调查就尤为必要,平时应多关注司法拍卖平台交易记录,通过房产中介、网络等渠道多了解相关交易信息,对一些特殊标的多总结多分析,尽量将理论与实际的差距缩小,及时有效化解价格争议。

3.由税务部门建立房产价格自动估价等相关系统。只要在交易时录入房产面积、朝向、房龄、楼层等信息,系统自动生成一个评估价作为纳税基数,这样就不需要评估,只需直接去提供资料就可以直接交税,方便了群众也避免了工作人员的理认识偏差导致的价格差异。在建立系统时需做到以下几点:一是在数据采集上,对全市各区域、各地段、各楼盘的不同房屋结构、楼层、面积、朝向、小区环境等价格信息进行全面收集,实现数据收集全覆盖。二是在数据核定上,税务部门联合相关部门组织专业人员对收集的房屋信息进行数据审核、风险评估,录入智能评估系统并上线运行。三是在数据更新上,为了确保评估系统数据与存量房价格波动一致,根据各区域、各时段以及交易价格情况的变动差异,适时对智能评估系统数据进行科学、合理的调整。

结语:

“家”是由象形文字演变而来,那宝盖头就是头上的屋顶,无论是人还是动物那挡风遮雨的家是首要的,所以对人民群众来说房子是生活的必需品,二手房评估价格对人民群众来说尤为重要,所以要科学、合理、公平、公正的进行二手房价格评估,确保阿克苏地区二手房交易秩序。

文章来源:阿克苏地区发展改革委

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